Emsal (KAKS) ve TAKS Nedir? Hesaplama Rehberi

Gayrimenkul yatırımı yaparken veya arsa satın alırken karşılaşacağınız en önemli kavramlardan ikisi emsal (KAKS) ve TAKS'tır. Bu değerler, bir arsanın üzerine ne kadar inşaat yapılabileceğini doğrudan belirler ve parselin değerini büyük ölçüde etkiler. Bu rehberde her iki kavramı detaylı şekilde açıklıyor, hesaplama yöntemlerini örneklerle gösteriyoruz.

TAKS Nedir?

TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı), bir binanın zemin katının (taban alanının) arsa alanına oranıdır. Başka bir deyişle, arsanın ne kadarının bina tabanıyla kapatılabileceğini gösterir.

TAKS Formülü

TAKS = Taban Alanı / Arsa Alanı

TAKS Hesaplama Örneği

Diyelim ki 500 m2'lik bir arsanız var ve imar planında TAKS değeri 0,30 olarak belirlenmiş.

Taban Alanı = 500 m2 x 0,30 = 150 m2

Bu durumda binanızın zemin kat alanı en fazla 150 m2 olabilir. Arsanın geri kalan 350 m2'lik kısmı bahçe, otopark veya açık alan olarak kalmalıdır.

TAKS'a Dahil Olan ve Olmayan Alanlar

Dahil olan alanlar:

• Binanın zemin kat brüt alanı
• Kapalı çıkmalar
• Açık çıkmaların altında kalan alanlar (belirli koşullarda)

Dahil olmayan alanlar:

• Bodrum katlar (belirli koşullarda)
• Işıklıklar ve hava bacaları
• Yangın merdiveni çıkıntıları
• Açık balkonlar

KAKS (Emsal) Nedir?

KAKS (Kat Alanları Kat Sayısı), halk arasında "emsal" olarak bilinen bu değer, bir parselin üzerine yapılabilecek toplam inşaat alanının arsa alanına oranıdır. Emsal, binanın tüm katlarının toplam alanını kapsar.

KAKS Formülü

KAKS = Toplam İnşaat Alanı / Arsa Alanı

KAKS Hesaplama Örneği

Yine 500 m2'lik arsayı ele alalım. İmar planında KAKS değeri 1,50 olarak belirlenmiş.

Toplam İnşaat Alanı = 500 m2 x 1,50 = 750 m2

Bu durumda arsanın üzerine toplamda 750 m2'lik inşaat yapılabilir. TAKS 0,30 ise taban alanı 150 m2 olacağından, bina en fazla 5 kat çıkabilir (150 x 5 = 750).

Emsale Dahil Olmayan Alanlar

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre bazı alanlar emsal hesabına dahil edilmez:

• Bodrum kat otopark alanları: Parsel içi otopark ihtiyacını karşılamak için kullanılan bodrum kat alanları
• Sığınak alanları: Zorunlu sığınak alanları
• Asansör boşlukları ve merdiven evleri: Belirli sınırlar dahilinde
• Ortak alan kapıcı dairesi: Tek daire ve 75 m2'yi geçmemek kaydıyla
• Teknik altyapı alanları: Jeneratör, su deposu, kazan dairesi gibi teknik hacimler

Kat Yüksekliği (Hmax) ile İlişkisi

İmar durumunda TAKS ve KAKS'ın yanı sıra genellikle maksimum bina yüksekliği (Hmax) veya kat adedi de belirtilir. Bu üç parametre birlikte değerlendirilmelidir.

Örnek Senaryo

Bir imar durumu belgesinde şu değerler yazıyor olsun:

• Arsa Alanı: 1.000 m2
• TAKS: 0,40
• KAKS: 2,00
• Kat adedi: 5 kat

Hesaplamalar:

• Taban Alanı: 1.000 x 0,40 = 400 m2
• Toplam İnşaat: 1.000 x 2,00 = 2.000 m2
• Kat adedine göre: 2.000 / 5 = 400 m2 (kat başına)

Bu örnekte her şey uyumlu. Ancak bazen KAKS'ın tamamını kullanmak kat sınırlaması nedeniyle mümkün olmayabilir. Bu durumda kat adedi belirleyici üst sınır olur.

Ayrık, Bitişik ve Blok Yapılaşma Düzeni

Yapılaşma düzeni de TAKS ve KAKS kadar önemlidir. İmar planında belirtilen yapılaşma düzeni, binanın komşu parsellere olan mesafesini belirler.

Ayrık Nizamda Yapılaşma

Bina tüm cephelerden komşu parsel sınırlarına belirli mesafede yapılır. Yan bahçe ve arka bahçe mesafeleri imar yönetmeliğine göre hesaplanır. Bu nizam, TAKS değerini dolaylı olarak sınırlayabilir.

Bitişik Nizamda Yapılaşma

Bina bir veya iki yan cepheden komşu binalara bitişik yapılabilir. Genellikle dar parsellerde ve şehir merkezlerinde uygulanır. TAKS değeri ayrık nizama göre daha yüksek olabilir.

Blok Nizamda Yapılaşma

Birden fazla parselin birlikte değerlendirildiği, genellikle toplu konut projelerinde uygulanan yapılaşma düzenidir.

Emsal Artışı ve İmar Planı Değişikliği

Bir parselin emsal değerinin artırılması ancak imar planı değişikliği ile mümkündür. Bu süreç:

1. Belediye meclisine imar planı değişikliği teklifi verilir
2. İmar komisyonu teklifi inceler
3. Belediye meclisi onaylar veya reddeder
4. Onaylanan plan 30 gün askıya çıkarılır
5. İtiraz süresi sonunda kesinleşir

Emsal artışı beklentisiyle arsa almak riskli bir yatırım stratejisidir. İmar planındaki arazi kullanım türleri hakkındaki yazımızda bu konuya daha detaylı değiniyoruz.

TAKS ve KAKS Değerlerini Nereden Öğrenebilirsiniz?

Parselin TAKS ve KAKS değerlerini öğrenmek için şu yöntemleri kullanabilirsiniz:

1. İmar Durumu Belgesi: Belediyeden alınan resmi belge, tüm yapılaşma koşullarını içerir.
2. Belediye WebGIS: Belediyelerin online kent rehberi sistemleri üzerinden imar bilgilerine erişebilirsiniz.
3. Parsel Uygulaması: Desteklenen illerde imar durumu belgesini doğrudan uygulama üzerinden görüntüleyebilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

Emsal ve TAKS hesaplamalarında sıkça karşılaşılan hatalar şunlardır:

• Brüt-net karışıklığı: Emsal hesabı brüt alan üzerinden yapılır, net kullanım alanı daha azdır.
• Emsale dahil olmayan alanları dahil etmek: Otopark, sığınak gibi alanların emsal dışı olduğunu unutmamak gerekir.
• Çekme mesafelerini göz ardı etmek: Ayrık nizamda çekme mesafeleri, TAKS'ın fiilen kullanılabilir kısmını azaltabilir.
• Kat sınırlamasını göz ardı etmek: KAKS yüksek olsa bile kat sınırlaması toplam inşaat alanını kısıtlayabilir.

Parsel ile İmar Durumunuzu Anında Kontrol Edin

Arsanızın veya incelediğiniz parselin TAKS, KAKS ve diğer yapılaşma koşullarını öğrenmek için Parsel uygulamasını kullanabilirsiniz. Harita üzerinden parsele dokunun, kadastro bilgilerini görün ve desteklenen illerde imar durumu belgesini PDF olarak indirin. Gayrimenkul yatırım kararlarınızı veriden yola çıkarak verin. App Store'dan Parsel'i hemen indirin.