İskan (Yapı Kullanma İzni) Nedir? Nasıl Alınır?

Bir binanın yasal olarak kullanılabilmesi için inşaat tamamlandıktan sonra alınması gereken en önemli belge yapı kullanma izni, yani halk arasında bilinen adıyla iskandır. İskan belgesi olmayan yapılarda yaşamak veya ticari faaliyet yürütmek çeşitli hukuki sorunlara yol açabilir. Bu rehberde iskan belgesinin ne olduğunu, nasıl alınacağını ve iskan belgesi olmamasının risklerini detaylı olarak açıklıyoruz.

İskan Belgesi Nedir?

İskan belgesi (yapı kullanma izni), bir yapının onaylı projesine ve ilgili mevzuata uygun olarak tamamlandığını belgeleyen resmi belgedir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 30. maddesi gereğince, inşaatı biten her yapı için belediyeden yapı kullanma izni alınması zorunludur.

İskan belgesi, yapının:

• İnşaat ruhsatına uygun olarak inşa edildiğini
• Projesine uygun yapıldığını
• Deprem yönetmeliğine uygun olduğunu
• Tüm altyapı bağlantılarının (su, elektrik, kanalizasyon) tamamlandığını
• Çevre düzenlemesinin yapıldığını teyit eder.

İskan Türleri

İskan belgesi iki türde düzenlenir:

Kısmi İskan (Geçici Yapı Kullanma İzni)

Çok katlı veya çok bölümlü yapılarda, tamamlanan kısımlar için verilen geçici izindir. Örneğin bir apartmanın bazı katları tamamlandığında, tamamlanan katlar için kısmi iskan alınabilir. Bu durumda ortak alanların ve altyapının tamamlanmış olması şarttır.

Tam İskan (Kesin Yapı Kullanma İzni)

Yapının tamamının projesine uygun olarak bitirilmesi üzerine verilen kesin belgedir. Tam iskan, yapının bütünüyle kullanıma hazır olduğunu gösterir.

İskan Almak İçin Gerekli Belgeler

Yapı kullanma izni başvurusu için aşağıdaki belgelerin hazırlanması gerekir:

• Yapı ruhsatı aslı: İnşaat başlamadan önce alınan ruhsat
• Yapı denetim raporu: Yapı denetim kuruluşunun olumlu iş bitirme belgesi
• Enerji kimlik belgesi: Binanın enerji performansını gösteren belge
• SGK ilişiksizlik belgesi: İnşaatta çalışan işçilere ait SGK primlerinin ödendiğine dair belge
• Vergi ilişiksizlik belgesi: İnşaata ilişkin vergi borcu olmadığına dair belge
• Cins değişikliği belgesi: Tapuda arsa vasıfından bina vasıfına geçiş için cins değişikliği işlemi
• Numarataj belgesi: Belediyeden alınan bina numarası belgesi
• Sığınak raporu: Sivil savunma müdürlüğünden alınan uygunluk raporu (gerekli durumlarda)

Başvuru Süreci Adım Adım

1. Yapı Denetim Kuruluşundan Rapor Alın

İnşaat tamamlandığında yapı denetim firması son kontrolünü yapar ve yapının projeye uygun tamamlandığına dair iş bitirme tutanağı düzenler. Bu tutanak, iskan başvurusunun temel belgesidir.

2. Enerji Kimlik Belgesi Alın

2020 yılından itibaren tüm yeni binalar için enerji kimlik belgesi zorunludur. Yetkilendirilmiş enerji verimliliği danışmanlık şirketi tarafından düzenlenen bu belge, binanın enerji sınıfını gösterir.

3. SGK ve Vergi Borç Sorgulama

İnşaat süresince çalışan işçilere ait SGK primlerinin ve inşaatla ilgili vergilerin eksiksiz ödenmiş olması gerekir. SGK ve vergi dairesinden ilişiksizlik belgeleri alınır.

4. Cins Değişikliği İşlemi

Tapuda arsanın bina vasıfına dönüştürülmesi için kadastro müdürlüğüne başvuru yapılır. Kadastro teknikerleri yerinde kontrol yaparak cins değişikliği beyannamesi düzenler.

5. Belediyeye Başvuru

Tüm belgelerle birlikte ilgili belediyenin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'ne başvuru yapılır. Belediye teknik ekibi yapıyı yerinde kontrol eder ve projeye uygunluğunu denetler.

6. İskan Belgesinin Düzenlenmesi

Tüm kontroller tamamlanıp uygunluk sağlandığında, belediye tarafından yapı kullanma izni belgesi düzenlenir. Kanun gereği belediye bu işlemi 30 gün içinde tamamlamalıdır.

İskan Belgesinin Önemi

Yasal Zorunluluk

İskan belgesi olmayan yapılarda resmi olarak ikamet edilemez. Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri kalıcı olarak açılamaz; geçici abonelikler üzerinden hizmet alınır ve bu da ek maliyetlere neden olur.

Gayrimenkul Satışında Etkisi

İskan belgesi olmayan bir gayrimenkulün satışı hukuken mümkün olsa da, ciddi sorunlara yol açar:

• Bankalar iskansız gayrimenküller için konut kredisi vermezler
• Alıcılar genellikle iskansız yapılardan uzak durur
• Gayrimenkulün piyasa değeri önemli ölçüde düşer
• Kat mülkiyeti kurulamaz, sadece kat irtifakı kalır

Sigorta ve Tazminat

İskansız yapılarda meydana gelen hasarlarda sigorta şirketleri tazminat ödemekten kaçınabilir. Ayrıca deprem sigortası (DASK) iskansız yapılar için düzenlenemez.

İskansız Yapı Satın Almanın Riskleri

Konut alırken iskan belgesi mutlaka kontrol edilmelidir. İskansız yapı satın almanın başlıca riskleri:

1. Yıkım riski: Belediye, ruhsat ve projeye aykırı yapılar hakkında yıkım kararı verebilir
2. Kredi kullanamama: Bankalar iskansız yapılar için ipotek tesis etmez
3. Değer kaybı: İskan belgesi olmayan yapıların piyasa değeri %20-30 daha düşüktür
4. Altyapı sorunları: Kalıcı abonelikler açılamaz, geçici hatlara mahkum kalırsınız
5. Hukuki sorumluluk: Yapının mevzuata aykırı olması halinde yeni malik de sorumlu tutulabilir

İskan Alınamayan Durumlar

Bazı durumlarda iskan belgesi almak mümkün olmayabilir:

• Yapı, ruhsata aykırı inşa edildiyse (fazla kat, alan aşımı vb.)
• İmar planı değişikliği nedeniyle yapı mevcut plana aykırı hale geldiyse
• SGK veya vergi borçları ödenmemişse
• Yapı denetim raporu olumsuz ise

Bu durumlarda imar barışı gibi düzenlemeler fırsat yaratmış olsa da, bu tür düzenlemelerin sürekli çıkması garanti değildir.

Eski Yapılarda İskan Durumu

2000 yılı öncesi inşa edilen pek çok yapının iskan belgesi bulunmamaktadır. Bu yapılar için belediyelerin zaman zaman sunduğu kolaylıklar ve yasal düzenlemeler takip edilmelidir. Yapınızın iskan durumunu belediyeye başvurarak veya dijital platformlar üzerinden öğrenebilirsiniz.

Kat Mülkiyeti ile İlişkisi

İskan belgesi, kat mülkiyeti kurulması için ön koşuldur. İnşaat tamamlanıp iskan alındıktan sonra, kat irtifakı kat mülkiyetine dönüştürülür. Kat mülkiyetine geçilmemiş yapılarda bağımsız bölümlerin ayrı ayrı satışı, devri ve ipoteği sorunlu olabilir.

DOP Kesintisi ve İskan İlişkisi

Arsanız DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) kesintisine tabi tutulmuşsa, DOP uygulaması tamamlanmadan ruhsat ve dolayısıyla iskan almanız mümkün olmayabilir. Bu nedenle arsa satın almadan önce DOP durumunu mutlaka kontrol edin.

---

Satın almak istediğiniz konutun iskan durumunu veya arsanızın imar bilgilerini öğrenmek mi istiyorsunuz? Parsel uygulaması ile harita üzerinden parseli seçerek imar durumu belgesine anında ulaşabilirsiniz. Tarayıcınızdan app.parsel.ink adresini ziyaret ederek de sorgulama yapabilirsiniz.