Plan Notları Nedir? İmar Planı Ekleri Rehberi

Imar planlari, sehirlerin fiziksel gelisimini yonlendiren temel belgelerdir. Ancak bir imar planinin tamamen anlasilmasi icin sadece harita uzerindeki renklere ve kodlara bakmak yeterli degildir. Imar planinin ayrilmaz parcasi olan plan notlari, yapilasma kosullarini detaylandiran ve plan uzerinde gosterilemeyen kurallari iceren kritik bir belgedir.

Plan Notları Nedir?

Plan notlari, imar planina ekli olan ve plandaki genel kurallari, ozel kosullari, istisna durumlari ve uygulamaya iliskin detaylari iceren yazili belgedir. Imar planinin grafik gosterimi ile birlikte butunluk olusturur ve planin ayrilmaz bir parcasidir.

Plan notlari olmadan imar plani eksiktir. Imar plani nasil okunur konusunu ogrenirken plan notlarini da mutlaka incelemeniz gerekir.

Plan Notlarının Hukuki Niteliği

Plan notlari, imar planinin bir parcasi olarak hukuki baglayiciliktadir. Yani plan notlarindaki kurallar, plan uzerindeki grafik gosterimlerin etkisiyle birlikte uygulanir. Imar planina itiraz edildiginde plan notlari da itirazin kapsamina girer.

Danistay kararlarina gore, plan notlari imar planinin "ayrilmaz parcasi" kabul edilmektedir. Bu nedenle plan notlarina aykiri uygulamalar, imar planina aykiri uygulamalar ile ayni hukuki sonucu dogurur.

Plan Notları Türleri

Plan notlari genellikle iki ana baslik altinda duzenlenir:

Genel Plan Notları

Genel plan notlari, planin tamaminda gecerli olan kurallari icerir. Bu notlar su konulari kapsayabilir:

• Parsel büyüklüğü şartları: Minimum parsel buyuklugu, cephe genisligi gibi kosullar
• Çekme mesafeleri: Plan genelinde gecerli yapi yaklasma mesafeleri
• Otopark düzenlemesi: Otopark yapma yukumlulukleri ve standartlari
• Bodrum kat düzenlemesi: Bodrum katlarin emsal hesabina dahil olup olmadigi
• Çatı katı kuralları: Cati kati yapilip yapilamayacagi, yapilirsa kosullari
• Yeşil alan oranları: Parsellerde birakilmasi gereken yesil alan oranlari

Özel Plan Notları

Ozel plan notlari, planin belirli bolgelerine veya belirli kullanim turlerine yonelik kurallar icerir:

• Bölgeye özel koşullar: Belirli adalara veya bolgelere ozel yapilasma kosullari
• Karma kullanım kuralları: Zemin katta ticaret, ust katlarda konut gibi ozel duzenlemer
• Koruma alanları: Tarihi veya dogal koruma alanlarinda gecerli ozel kurallar
• Dönüşüm alanları: Kentsel donusum alanlarina ozel kosullar

Plan Notlarında Neler Yer Alır?

Tipik bir plan notlari belgesinde su bilgileri bulabilirsiniz:

Yapılaşma Koşulları Detayları

Plan uzerinde TAKS: 0.30, KAKS: 1.50 gibi degerler gosterilir. Ancak bu degerlerin nasil uygulanacagina dair detaylar plan notlarinda yer alir:

• Emsal hesabinda hangi alanlarin dahil edilecegi
• Bodrum kat, asansor boslugu, merpen gibi alanlarin emsal hesabindaki durumu
• Cati arasinin kullanim kosullari
• Acik ve kapali cikmalarin hesaba dahil edilip edilmeyecegi

İnşaat Düzeni Kuralları

• Ayrik nizam, bitisik nizam veya blok nizam gibi insaat duzeni tanimlari
• Bina cephe uzunluklari ve derinlik sinirlamalari
• Bina arasi mesafeler

Kullanım Kararlarına İlişkin Detaylar

• Konut alanlarinda ticari kullanim izni olup olmadigi
• Zemin kat kullanim kosullari
• Sosyal tesis alanlarina iliskin kurallar

Uygulama Hükümleri

• Planin yururluge girmesinden onceki mevcut yapilarin durumu
• Gecis doneminde uygulanacak kurallar
• Imar uygulamasi (18. madde) kosullari
• Duzenleme ortaklik payi (DOP) oranlari

Plan Notları Nerede Bulunur?

Plan notlarina erismek icin birkac yol vardir:

Belediye İmar Müdürlüğü

En guvenilir kaynak, ilgili belediyenin imar mudurlugudur. Plan notlarinin resmi ve guncel kopyasini buradan temin edebilirsiniz.

Belediye Web Sitesi

Bircok belediye, imar planlarini ve plan notlarini web sitelerinde yayinlamaktadir. Genellikle "Imar Planlari" veya "Meclis Kararlari" bolumlerinde bulunabilir.

WebGIS Sistemleri

Bazi belediye WebGIS sistemleri, plan notlarina dijital ortamda erisim imkani sunmaktadir. Imar durumu sorgulama isleminde bazi belediyeler plan notlarini da sonuca dahil eder.

Resmi Gazete ve İlan

Yeni onaylanan veya degistirilen plan notlari, belediye meclisi kararlari ile birlikte ilan edilir. Bu ilanlari takip ederek plan degisikliklerinden haberdar olabilirsiniz.

Plan Notlarını Nasıl Okumalısınız?

Plan notlarini etkili bir sekilde okumak icin su adimlari izleyin:

Adım 1: Genel Notlardan Başlayın

Once plan genelinde gecerli olan genel notlari okuyun. Bu notlar, planin temel kurallarini ortaya koyar.

Adım 2: İlgili Bölgeyi Belirleyin

Ilgilendiginiz parselin hangi bolge veya kullanim turune dahil oldugunu belirleyin. Plan uzerindeki renk ve kodlar size yol gosterecektir.

Adım 3: Özel Notları İnceleyin

Ilgili bolgeye ozel plan notlarini okuyun. Bu notlar, genel notlardaki kurallarin detaylarini veya istisnalarini icerebilir.

Adım 4: Çelişki Kontrolü Yapın

Genel notlar ile ozel notlar arasinda celiski olup olmadigini kontrol edin. Genellikle ozel notlar, genel notlarin onunde uygulanir.

Adım 5: Güncelliği Doğrulayın

Plan notlarinin en guncel hali oldugundan emin olun. Imar plani degisikligi sureci sonucunda plan notlari da degismis olabilir.

Plan Notlarının Yapılaşmaya Etkisi: Örnekler

Örnek 1: Emsal Hesabı

Plan uzerinde KAKS: 1.50 yazsa bile, plan notlarinda "bodrum katlar emsal hesabina dahil degildir" ibaresi varsa, gerçekte kullanilabilir alan daha fazla olabilir.

Örnek 2: Kat Yüksekliği

Plan "5 kat" gosterse bile, plan notlarinda "zemin kat yuksekligi en az 4 metre olacaktir" deniyorsa, toplam bina yuksekligi bundan etkilenir.

Örnek 3: Kullanım Kısıtlaması

Konut alaninda gorunen bir parselde, plan notlarinda "zemin katlarda ticari kullanima izin verilir" ibaresi varsa, karma kullanim mumkun olabilir.

Plan Notları ile İmar Durumu İlişkisi

Imar durumu belgesi, plan notlarindaki bilgilerin bir ozetini icerir. Ancak imar durumu belgesinde plan notlarinin tamami yer almaz. Bu nedenle detayli bilgi icin plan notlarinin kendisini incelemek gerekir.

Yapi ruhsati basvurusunda plan notlarina uygunluk aranir. Ruhsat projesi, hem imar durumuna hem de plan notlarina uygun olarak hazirlanmalidir.

Sonuç

Plan notlari, imar planinin gorsel gosteriminin otesinde yapilasma kosullarini detaylandiran kritik bir belgedir. Gayrimenkul yatirimi yapmadan, insaat projesine baslamadan veya arsa satin almadan once plan notlarini mutlaka inceleyin. Plan notlari olmadan imar planini tam olarak anlmaniz mumkun degildir.

Parsel uygulamasi ile desteklenen sehirlerde plan notlarina ve imar belgelerine dijital ortamda hizlica erisebilirsiniz. Belediye WebGIS verileri ve TKGM kadastro bilgilerini birlestiren Parsel, parselin imar durumu, imar belgesi ve plan notlarina tek dokunusla erisim saglar. Parsel uygulamasini indirin ve imar bilgilerine aninda ulasin.