Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planı Farkı

Turkiye'de sehir planlamasi, farkli olceklerde hazirlanmis imar planlari ile yurutulur. Bu planlarin en temel iki turu nazim imar plani ve uygulama imar planidir. Her iki plan turu de farkli olcek ve detay duzeyinde bilgi sunarak sehirlerin duzenlimesini saglar. Bu rehberde, iki plan turu arasindaki farklari detayli olarak inceliyoruz.

İmar Planı Hiyerarşisi

Turkiye'de imar planlari bir hiyerarsi icinde hazirlanir:

1. Mekansal Strateji Planı (1/250.000 - 1/500.000 olcek)
2. Çevre Düzeni Planı (1/50.000 - 1/100.000 olcek)
3. Nazım İmar Planı (1/5.000 veya 1/25.000 olcek)
4. Uygulama İmar Planı (1/1.000 olcek)

Ust olcekli planlar, alt olcekli planlar icin cerceve olusturur. Yani uygulama imar plani, nazim imar planina; nazim imar plani da cevre duzeni planina uygun olmak zorundadir.

Nazım İmar Planı Nedir?

Nazim imar plani, genellikle 1/5.000 olcekte (buyuksehirlerde 1/25.000 olcekte de olabilir) hazirlanan ve sehrin genel arazi kullanimini gosteren plandir. Bu plan, sehrin buyuk resmini cizer.

Nazım İmar Planının İçeriği

Nazim imar planinda su bilgiler yer alir:

• Genel arazi kullanım kararları: Konut, ticaret, sanayi, yesil alan, egitim, saglik gibi alanlarin genel dagilimi
• Nüfus yoğunlukları: Bolgelere gore planlanan nufus yogunluklari (dusuk, orta, yuksek)
• Ana ulaşım ağı: Bulvarlar, caddeler, demir yolu ve metro hatlari gibi ana ulasim aksları
• Sosyal ve teknik altyapı alanları: Okul, hastane, park, itfaiye gibi tesislerin genel konumlari
• Koruma alanları: Tarihi, dogal ve arkeolojik koruma alanlari

Nazım İmar Planının Özellikleri

• 1/5.000 veya 1/25.000 olcekte hazirlanir
• Parsel bazinda detay icermez
• Genel arazi kullanim kararlarini gosterir
• Nufus yogunluklarini bolgeler olarak tanimlar
• Buyuksehir belediye meclisi tarafindan onaylanir
• Uygulama imar plani icin ust cerceve olusturur

Uygulama İmar Planı Nedir?

Uygulama imar plani, 1/1.000 olcekte hazirlanan ve parsel bazinda detay iceren plandir. Bu plan, nazim imar planinin kararlahini parsel olceginde somutlastirir.

Uygulama İmar Planının İçeriği

Uygulama imar planinda su bilgiler yer alir:

• Parsel bazında yapılaşma koşulları: TAKS, KAKS, kat adedi, bina yuksekligi
• Yapı yaklaşma mesafeleri: On, arka ve yan bahce mesafeleri
• Yol genişlikleri ve güzergahları: Cadde ve sokaklarin genislikleri
• Ada ve parsel numaraları: Her parselin kimlik bilgileri
• İnşaat düzeni: Ayrik, bitisik veya blok nizam tanimlari
• Otopark alanları: Araclik otopark duzeni
• Altyapı detayları: Su, kanalizasyon, elektrik gibi altyapi bilgileri

Uygulama İmar Planının Özellikleri

• 1/1.000 olcekte hazirlanir
• Parsel bazinda detay icerir
• Yapilasma kosullarini sayisal olarak belirler
• Ilce belediye meclisi tarafindan hazirlanir (buyuksehirlerde)
• Yapi ruhsati basvurusu icin temel referanstir
• Plan notlari ile birlikte uygulanir

Nazım ve Uygulama İmar Planı Arasındaki Temel Farklar

Ölçek Farkı

En belirgin fark olcektir. Nazim imar plani 1/5.000 olcekte hazirlanirken, uygulama imar plani 1/1.000 olcekte hazirlanir. Bu, uygulama imar planinin 5 kat daha detayli oldugu anlamina gelir.

Pratikte ne anlama gelir? Nazim planda bir bolge "konut alani" olarak gosterilir, ancak o bolgedeki her parselin kac kat yapilabilecegi, emsal degeri ve cekme mesafeleri uygulama planinda belirlenir.

Detay Düzeyi

Ozellik	Nazim Imar Plani	Uygulama Imar Plani
Olcek	1/5.000	1/1.000
Parsel detayi	Yok	Var
TAKS/KAKS	Yok	Var
Kat adedi	Yok (yogunluk var)	Var
Yol genisligi	Ana arterler	Tum yollar
Cekme mesafesi	Yok	Var

Onay Makamı

Buyuksehir belediyelerinde nazim imar plani buyuksehir belediye meclisi tarafindan, uygulama imar plani ise ilce belediye meclisi tarafindan hazirlanir ve buyuksehir belediye meclisi tarafindan onaylanir.

Buyuksehir olmayan yerlerde her iki plan da ayni belediye meclisi tarafindan onaylanir.

Kullanım Amacı

Nazım plan: Sehrin gelecekteki gelisim yonunu ve genel arazi kullanimini belirlemek icin kullanilir. Stratejik bir planlama aracidir.

Uygulama planı: Insaat ruhsati vermek, imar uygulamasi yapmak ve parsel bazinda yapilasma kosullarini belirlemek icin kullanilir. Operasyonel bir uygulama aracidir.

Nazım ve Uygulama Planı Arasındaki Uyum

Uygulama imar planinin nazim imar planina uygun olmasi zorunludur. Bu uyum su sekilde saglanir:

• Uygulama planindaki arazi kullanim kararlari, nazim plandaki kararlarla uyumlu olmalidir
• Uygulama planindaki nufus yogunluklari, nazim plandaki yogunluk sinirlarini asmamalidir
• Uygulama planindaki yol aglari, nazim plandaki ana ulasim akslarini icerecek sekilde duzenlenmeli̇di̇r

Uyumsuzluk durumunda, uygulama imar plani iptale konu olabilir. Imar plani degisikligi yapilirken de bu hiyerarsi goz onunde bulundurulmalidir.

Gayrimenkul Yatırımcıları İçin Önemi

Gayrimenkul yatirimi yaparken her iki plan turunu de incelemek buyuk onem tasir:

Nazım Plan İncelemenin Faydaları

• Bolgenin gelecekteki gelisim yonunu gosterir
• Yeni yol acilmalari ve ulasim projeleri hakkinda bilgi verir
• Yakinlarda planlanmis sosyal tesisleri (okul, hastane, park) gosterir
• Bolgenin yogunluk artisina acik olup olmadigini ortaya koyar

Uygulama Planı İncelemenin Faydaları

• Parselin tam yapilasma kosullarini gosterir
• Imar durumu belgesinin temelini olusturur
• Insaat projesi icin gerekli tum parametreleri saglar
• Cevredeki parsellerin yapilasma durumlarini karsilastirmaya imkan tanir

Pratik Öneriler

1. Once nazim plani inceleyerek bolgenin genel durumunu anlayin
2. Ardindan uygulama planini inceleyerek parselin detay bilgilerine ulasin
3. Plan notlarini mutlaka okuyun
4. Imar durumu sorgulama yaparak guncel bilgilere ulasin
5. Plan degisikligi sureclerini takip edin

Plan Değişikliği Süreçleri

Her iki plan turu de degisiklige konu olabilir. Ancak degisiklik surecleri farklidir:

• Nazim plan degisikligi, daha genis bir alan ve daha fazla paydasi etkiler
• Uygulama plan degisikligi, parsel bazinda degisiklikleri kapsar
• Nazim plan degistirildignde, uygulama plani da buna uygun hale getirilmelidir
• Uygulama plan degisikligi, nazim plana aykiri olamaz

Imar plani degisikligi surecinin detaylari hakkinda ayri bir rehberimiz bulunmaktadir.

Sonuç

Nazim imar plani ve uygulama imar plani, sehir planlamasinin birbirini tamamlayan iki temel aracidir. Nazim plan buyuk resmi cizer, uygulama plani ise bu resmi parsel olceginde detaylandirir. Gayrimenkul islemlerinde her iki plani da incelemek, bilinçli kararlar almak icin zorunludur.

Parsel uygulamasi ile parsellerin imar bilgilerine, imar belgelerine ve plan notlarina hizlica erisebilirsiniz. Harita uzerinde tek dokunusla parsel sorgulama, TKGM kadastro verileri ve belediye WebGIS imar bilgilerini birlestiren Parsel, gayrimenkul kararlarinizi guclendiren bir araçtir. Parsel uygulamasini App Store'dan indirin.